香港地理，一言以蔽之：「水深港闊山多平地少。」房屋及土地供應問題是香港長期的痛處。近日行政長官林鄭月娥成立土地供應專責小組，再次燃起社會對房屋供應的熱烈討論。輿論主要爭辯土地來源的供應問題，例如應該開發高爾夫球場和棕地還是郊野公園？除部份網民不時要求取消單程證每日一百五十人的限額外，似乎甚少人探討如何從需求著手。

從最簡單的經濟學出發，面對僧多粥少的問題主要有兩個方法：收稅（以加價冷卻市場需求過熱）和配額／限購（從限制需求應對供應不足）。上屆政府「辣招」連連，均是以印花稅形式對短期轉售及境外買家額外徵稅，期望抑壓炒風，冷卻樓市。無奈香港房地產市場存在實需求：2016 年年底空置量是總存量的3.8%，扣除總存量當中尚未獲發滿意紙或轉讓同意書的7330個單位，空置量應在3.1%左右。市場對政府打重稅似乎反應不大，甚至令買家更踴躍盡快入市。何濼生教授更指政府徵稅其實箝制從轉售而生的房屋供應，本末倒置。上屆政府五年任期內，由2012年7月新班子上任起計算至2017年6月政府換屆為止，私人住宅租金指數的144.8升至182.9，升幅愈26.31%；私人住宅售價指數升幅更驚人，由206.1升至336.5，急升63.27%。 徵稅明顯對冷卻樓市作用有限。面對土地供應短期內無法增加，港府有必要考慮從強制配額或限購的方向管理市場過盛的需求。

對於信奉自由市場的香港而言，或許配額制度令人有政府嚴重干預市場的感覺。然而其實許多市場經濟體都會使用配額制度達致數量限制的成果。美國對企業的廢氣排放就是用carbon trading的配額制進行管理、新加坡的汽車擁有權亦是透過限量拍賣定價的。

回到房地產市場，許多市場其實都對外來或非常住人口置業設有林林總總的限制。澳州就有隸屬聯邦政府的Foreign Investment Review Board（海外投資審核委員會）。海外投資者只能於通過審查後投資一手樓（一棟自住物業或可獲豁免），審查費與物業價值掛鈎。澳州透過審查機制保障二手樓市場不會需求氾濫，以配額制將海外投資限於本身入場門檻較高的一手樓，避免澳州居民的住屋需求成為縱容海外投資者炒賣活動的犧牲品。

北望神州，內地對房地產買賣的限制更加全面。由於全國發展程度不一，內地的房地產管控大多由地區政府策劃，各地按其實際需求情況作出相應措施。以上海及北京為例，買家限制有當地戶籍家庭及非當地戶籍家庭之分。當地戶籍家庭最多可買兩套房地產，非當地戶籍家庭在置業前需連續五年於上海／北京市繳交社會保險金或繳稅，方可購入最多一套物業。除了硬性的買家條件限制外，內地政府亦有在按揭比率上做手腳。北京及上海均向已持有一套物業的房地產買家提高首期比例。在北京，購買普通住宅作第二套物業的買家首期至少須達六成、購買非普通住宅（比較高檔的住宅）作第二套物業的買家首期則至少須達八成。上海買家以公積金貸款購入首套住房最低首付比例是兩成至三成（取決於物業面積大小）、第二套物業或已有公積金貸款記錄的買家則須繳付五成至七成的首期。提高最低首期比例的目的就是提高市民借貸「炒樓」的難度及入場門檻。值得留意，以買家的貸款紀錄作購買條件其實是希望堵塞內地有夫婦離婚以博取雙倍購房配額。從這個角度看可見內地對房地產管制十分全面。

相對於內地近期就房屋需求的管控，新加坡的房屋政策更著重由房屋供應分配著手。新加坡愈八成人口居於組屋，新加坡政府對購入組屋有嚴格要求，並不容許非本地永久居民購入組屋，同時亦對轉手又許多限制。外國人到新加坡可以轉向較昂貴的私人公寓。由於私人公寓是由市場控制，故此政府不會干預炒賣行為。由於大部分新加坡人都居於組屋，私人房地產市場炒賣對市民生活影響亦有限。新加坡的房屋政策反映透過限購適當分配有限資源可謂上策。

無奈香港暫時公營房屋供應與新加坡組屋相比可謂望塵莫及。有見及此，政府如若有心於短期內管理需求，必須考慮對私人市場下手，效法內地對住宅買家設限，只允許已於香港居住一定時間，未曾持有物業或只持有一套物業的香港人購買物業。另外對於金管局收緊按揭而引起的不滿，政府亦應參考內地對最低首期比例的限制，調低本地居民首置房屋首期比例，並調高第二套物業及豪宅按揭首期比例。香港炒風熾熱與貸款低息有密切關係，如果調高非自住物業的按揭首期比率，理應有助冷卻樓市炒風。