由於早年規劃失當，近年香港民生及經濟發展因為土地短缺，受到極大制肘。就商業用地而言，有業界人士估算，至2020年，本港寫字樓短缺或多達400萬平方呎，相當於四幢面積與國際金融中心二期相若的寫字樓(林浩文 2015)。就連工業用地亦未能倖免─規劃署(2015)推算，2018年本港工業用地將供不應求，2023年需求將遠超屆時實際儲備297萬平方米。當局數據顯示，目前工業用地約一半用作倉儲、物流、食品飲品製造及加工等等，另外亦受研究中心、文化藝術等新興行業歡迎，總計牽涉40萬市民就業(發展局 2015)。

當然，最大問題仍是房屋供求失衡，樓價租金高踞不下，社會大眾深受其害。為遏抑過熱樓市，政府當局致力覓地建屋，打擊投機炒賣，努力值得肯定。供應方面政策(supply-side policies)固然重要，但完善的城市規劃亦同樣不容忽視。城市各區均衡發展，營造混合收入社區(mixed-income community)，應是房屋政策其中一個重要目標。

土地用途管理是房策重要工具

政府要落實房屋政策目標，除了常見的廉價租住房、置業貸款及加大房屋供應等措施，「土地用途管理亦是房屋政策的重要工具」(Regulation can be a powerful housing policy tool)(Brookings Institution 2003: 99)。

就香港而言，優化土地規劃具兩方面積極意義。首先，政府在2014年《施政報告》已提出，除港島北及九龍半島人口較稠密地區外，全港其他「發展密度分區」現時的最高住宅用地地積比率，視乎交通基建和地區特色等因素，可整體提高約兩成。直至本年1月，城規會已批准26幅房屋土地申請，額外增加3,500伙單位(《施政報告》 2015)。由此可見，適度將土地規劃限制拆牆鬆綁，可對緩解房屋短缺提供一定助力。

政府加大房屋供應量以後，如何規劃好新社區亦是重要課題，這是規劃對房策的第二層意義。

本港公營房屋一大問題是就業與住屋錯配(jobs-housing mismatch)。由於新市鎮多遠離港島、九龍半島等主要商業中心，高昂交通費固然造成沉重負擔，每日耗費兩、三小時上下班亦嚴重削減了市民的休息和家庭時間。據2011年人口普查數據顯示，縱觀屯門、元朗、上水及天水圍幾個新市鎮，逾三成工作人口需到九龍或香港島跨區工作。當區就業與人口比例則更低，以天水圍為例，數字低至約7-8%(《文匯報》 2015)。當公共屋邨過分集中在新市鎮，變相將貧窮人口集中在這些地區，區內經濟活動及社區配套不足，對外交通不便，形同孤島，容易衍生社會問題。

包容性區域劃分可減貧富隔閡？

為避免貧窮人口被隔離於特定地區，美國推出包容性區域劃分(inclusionary zoning, IZ)，協助不同階層人士融入社區(Brookings Institution 2003:80)。當局做法是通過提供誘因(例如容許增加發展密度、特快審批、寬減部分稅項)，讓發展商在項目中劃出一定比例單位，或在鄰近地段興建房屋，以供中、低收入人士租住或購入(HUD 2013)。這不但讓不同階層人士享用相近社區服務和設施，而且區內商業活動較多，中低收入人士亦較容易就近就業。

早在1987年，紐約已在發展密度較高的R10地區及商業地段，推出包容性住房計劃(Inclusionary Housing Program)。2005年，當局又在布魯克林區(Brooklyn)、曼哈頓區(Manhattan)及皇后區(Queens)等地區設立包容性住房指定區域(Inclusionary Housing Designated Areas, IHDA)。發展商可自願將項目中平均分布的20%單位預留予收入少於地區入息中位數(Area Median Income, AMI) 80%的住戶，視乎單位數量、位置等因素，可向當局申請增加樓面面積多達33%。以曼哈頓一個項目為例，全棟樓宇20%、78個單位租予中低收入人士，當中19間兩房單位租金低於當區市價90%(Barro 2014; Department of City Planning 2015a,b)。按規定，這類住房租金須永久維持在可負擔水平(permanently affordable)。

以往，本港亦曾推出混合發展試驗計劃，跟包容性住房有什麼不同？除此以外，有何辦法可促進各區均衡發展？下文將就這些問題再作探討。

參考資料

-Barro, Josh(2014). Affordable Housing That’s Very Costly.

Available at: http://www.nytimes.com/2014/06/08/upshot/affordable-housing-thats-very-costly.html(Accessed 26th October 2015).

-Brookings Institution(2003). Rethinking Local Affordable Housing Strategies: Lessons from 70 years of Policy and Practice.

Available at: http://www.brookings.edu/es/urban/knight/housingreview.pdf(Accessed 26th October 2015).

-Department of City Planning(2015a). Inclusionary Housing Designated Areas  – Production, 2005-2013.

Available at: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/zh_inclu_housing.shtml(Accessed 26th October 2015).

-Department of City Planning(2015b). Zoning Tools Inclusionary Housing.

Available at: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/ih_production/index.shtml (Accessed 26th October 2015).

-Housing and Urban Development(HUD)(2013). Inclusionary Zoning and Mixed-Income Communities.

Available at: http://www.huduser.gov/portal/periodicals/em/spring13/highlight3.html (Accessed 26th October 2015).

-Planning Department(規劃署)(2015). Report on 2014 Area Assessments of Industrial Land in the Territory.

Available at: http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/industrial_report_2014/index.htm (Accessed 26th October 2015).

-人口普查(2011)。

網址：http://www.census2011.gov.hk/tc/(摘錄於2015年10月26日)

-發展局(2015)。因時制宜 善用工業用地。

網址：http://www.news.gov.hk/tc/record/html/2015/08/20150816_075626.shtml(摘錄於2015年10月26日)

-物流界撐洪水橋新發展區 享地理與勞動力優勢 當局為「格格不入」解畫。《文匯報》，2015年9月8日，A08。

-林浩文(2015)。香港還欠4幢國金二期。《信報》，2015年7月6日，A10。

-《施政報告》(2014)。

網址：http://www.policyaddress.gov.hk/2014/chi/(摘錄於2015年10月26日)

-《施政報告》(2015)。

網址：http://www.policyaddress.gov.hk/2015/chi/(摘錄於2015年10月26日)