作者︰葉劉淑儀女士 　|　 來源︰香港經濟日報

近期多項數據顯示香港經濟下滑，旅客及零售業銷貨額連月錄得按年跌幅，樓價也有下調迹象。2003年至今，樓價上升4倍，到經濟放緩時調整亦屬正常，但我認為，像10多年前亞洲金融風暴兼沙士導致樓市崩潰的情況，不太可能發生，因為目前樓價高企主因是土地供應嚴重不足。

地產獨大樓價高 發展難安居難

2002年政府推出「孫九招」，停止主動賣地。在2010年恢復主動賣地之前，政府只通過「勾地」機制賣地，放棄主動規劃土地供應，交由市場主導。「孫九招」亦包括停售居屋，到2011年政府才宣布復建。

出租公屋方面，過去5年，香港平均每年的新申請個案有二萬多個，但曾蔭權主政時每年平均只有1.39萬個公屋單位落成，2006/07年度僅得7,192個新單位。香港經濟自2004年復甦，加上人口持續增加，積壓大量土地和房屋需求，致使樓價升。盡管梁特首想急起直追增加供應，也難在短期內滿足這些需求。

市民得以安居，社會才會穩定。當年港督麥理浩推出10年建屋計劃，大規模興建公屋，才能解決木屋問題；而過去10多年造地及公屋計劃廢弛，則使籠屋、劏房、非法工廈住宅問題湧現。

「居者有其屋」也是穩定社會的重要因素。1987年及1998年的長遠房屋策略分別訂下10年內置業率達到60%及70%的目標，可惜直到今年年中，香港的自置居所（包括居屋和私營房屋）比率只有50.6%，與新加坡（9成以上）相距甚遠，亦低於英、美、日、韓等國。市民置業難，安居也難，社會難免有怨氣。

棕地丁屋未解決 土地「曬太陽」

房屋問題不但影響社會安定，而且影響經濟。樓價連年上升，大家怕買不到房子，不惜追價，容易釀成房產泡沫。再者，房屋的財富效應強勁，人人寧願買「磚頭」，缺乏意慾投資於其他行業，造成地產獨大，擠佔其他行業發展空間。

政府固然意識到上述問題，在2014年12月宣布以48萬個單位作為未來10年的總房屋供應目標，當中包括20萬個公屋單位及9萬個居屋單位。然而，建屋計劃面對一大瓶頸，就是土地供應不足。

雖然當局宣布積極造地，但根據政府估計，新市鎮、新發展區等長遠土地供應計劃由概念發展到正式提供土地，最少需時超過10年。業界人士指出，政府短期內可推出的熟地有限，毋須改劃用途的熟地已差不多全部推出，未來兩年不會有太多熟地可供應，成為實現建屋目標的障礙。

注資補償收購 熟地倉穩供應

香港並非無地可用，但不少土地未能有效使用，例如：四大地產商持有1,000公頃棕地、農地，只因在「補地價」問題上與政府僵持不下，所以遲遲未有改變用途發展；另外，為應付丁屋需求，政府預留了932.9公頃「鄉村式發展」土地。現有的政府架構和程序不能有效解決上述問題，以致大量土地「曬太陽」。

我認為，要長遠有效處理土地供應問題，需要大刀闊斧的改革，包括成立「熟地倉」。這項任務可通過一個新成立的法定「土地發展局」協助完成。土地發展局要由無利益衝突的公職人員或前公職人員擔任主席，委員包括熟悉土地政策的專家學者及不同政治光譜的立法會議員，以增強機構的公信力和問責性。

土地發展局的職責包括：根據人口及住戶總量及結構預測，推算香港長遠土地需求，包括房屋、經濟活動及社會設施所需用地，從而規劃土地供應；研究長期困擾香港的土地問題，例如政府欠原居民大量丁地的問題；着手處理各類閒置或使用率偏低的土地，例如新界棕地、閒置農地、市區內未能有效利用土地的住宅用地等，為政府建立「熟地倉」；長遠而言，可運用「熟地倉」的土地和房屋單位，穩定土地及房屋價格。

建議政府注資500億元，作相關的補償、收購用途。利用新思維、新架構，突破土地供應不足的困局，才能解決住屋問題，化解潛在的社會不穩定因素。

來源：經濟日報