作者︰葉劉淑儀女士 　|　 來源︰香港經濟日報

香港樓價高企，問題是源於公私營住宅均供應不足。

2000年香港的住宅單位（包括出租公屋、資助自置房屋和私營單位）供應量達到一年98,504個，但後來因為經濟不景、樓價下挫，政府在2002年推出「孫九招」，縮減房屋和土地供應，結果由2006年開始新增房屋總供應量每年不過3萬，2011年更少至20,635個新單位，因此積壓了大量需求。

租置計劃 公屋售價屢破新高

現在政府設法增加公共房屋供應，除了設法增建公屋、復售居屋，還推出了其他類型的資助房屋項目。增加公共房屋供應是社會共識，可是各界對公共房屋政策如何定位卻有不同意見。

有經濟學者認為，出租公屋由於禁止轉售，抑壓了單位的經濟價值，故建議政府出售公屋，提高公屋的經濟效益。盡管此舉或能釋放公共單位的價值，但是在現今住宅單位供不應求的情況下，容許公屋放售恐怕只會導致炒賣。

前車可鑑：「租置計劃」下，公屋單位轉售價屢破新高，出現成交價超過400萬元的「公屋王」；而首輪「白居二」自推出以來，未補地價居屋樓價大升三成半，可見即使撤銷或放寬補地價限制，亦無助降低售價。公屋單位賣一個少一個，令基層市民更難入住公屋。

公共房屋政策必須釐清服務對象，出租公屋是為照顧基層住屋需要。現在不少基層市民住在環境惡劣及有安全隱患的籠屋、劏房、非法工廈單位，因此出租公屋政策應以增加供應、縮短基層市民上樓時間為首要目標。

香港置業率偏低 資助房也很貴

公共房屋政策的另一對象是首次置業者。自置居所有利於社會穩定及向上流動。相比許多已發展經濟體，香港的置業率（50.6%）確實偏低。鑑於土地資源有限，政府應集中幫助中下階層。

現在政府在居屋以外，還推出了其他資助出售房屋項目，例如市建局的「煥然壹居」。然而，煥然壹居以市價八成出售，呎價過萬元，申請者家庭收入上限因此要提高至6萬元。定價和入息限制偏高，固然是因為市建局的發展成本不低，但根據2015年第二季統計數字，住戶月入6萬元以上已屬全港收入最高的15.1%，難免令人質疑為何要以公帑和有限土地資源幫助這類相對富裕的家庭。

資助置業計劃應該具針對性地資助最需要幫助的首次置業者，定價方面宜與市民收入掛鈎，這樣做的好處是能夠減少市民對收入追不上樓價的恐慌，做好期望管理（當然，前提是要有長遠穩定的土地房屋供應，上月我已在本欄建議透過成立「土地發展局」來達到這個目標）。

10年禁售期 轉售須補價

有鑑於此，新民黨早前建議推出新的「首置計劃」，初步構想如下：申請者須為18歲以上的香港永久性居民，在香港通常居住滿七年，有兩年或以上的繳稅紀錄，並屬於兩人或以上的家庭，申請人及家庭成員在申請前的五年內不能買賣或擁有任何住宅物業，家庭入息上限可參考「白居二」的水平。

計劃中的單位面積約400平方呎，配合一般家庭的基本需要，售價與港人入息掛鈎，例如全年家庭入息中位數的十倍（據2015年第一季統計數字，家庭住戶每月入息中位數為24,900元，即單位售價為298.8萬元）。為防炒賣，這些單位在購買10年內不能對外轉讓，而須轉售予合資格人士。由於最初購買時享有資助，所以轉售時還是要繳付一定的補價。

計劃旨在為首次置業人士提供價格合理的房屋，不論是計劃置業的青年人，還是長期居住政府宿舍、即將退休的公務員，均可受惠，減少難以置業成家或安老而產生的焦慮，有助於安定社會。

來源：香港經濟日報