由于早年规划失当，近年香港民生及经济发展因为土地短缺，受到极大制肘。就商业用地而言，有业界人士估算，至2020年，本港写字楼短缺或多达400万平方呎，相当于四幢面积与国际金融中心二期相若的写字楼(林浩文 2015)。就连工业用地亦未能幸免─规划署(2015)推算，2018年本港工业用地将供不应求，2023年需求将远超届时实际储备297万平方米。当局数据显示，目前工业用地约一半用作仓储、物流、食品饮品制造及加工等等，另外亦受研究中心、文化艺术等新兴行业欢迎，总计牵涉40万市民就业(发展局 2015)。

当然，最大问题仍是房屋供求失衡，楼价租金高踞不下，社会大众深受其害。为遏抑过热楼市，政府当局致力觅地建屋，打击投机炒卖，努力值得肯定。供应方面政策(supply-side policies)固然重要，但完善的城市规划亦同样不容忽视。城市各区均衡发展，营造混合收入社区(mixed-income community)，应是房屋政策其中一个重要目标。

就香港而言，优化土地规划具两方面积极意义。首先，政府在2014年《施政报告》已提出，除港岛北及九龙半岛人口较稠密地区外，全港其他「发展密度分区」现时的最高住宅用地地积比率，视乎交通基建和地区特色等因素，可整体提高约两成。直至本年1月，城规会已批准26幅房屋土地申请，额外增加3,500伙单位(《施政报告》 2015)。由此可见，适度将土地规划限制拆墙松绑，可对缓解房屋短缺提供一定助力。

政府加大房屋供应量以后，如何规划好新社区亦是重要课题，这是规划对房策的第二层意义。

本港公营房屋一大问题是就业与住屋错配(jobs-housing mismatch)。由于新市镇多远离港岛、九龙半岛等主要商业中心，高昂交通费固然造成沉重负担，每日耗费两、三小时上下班亦严重削减了市民的休息和家庭时间。据2011年人口普查数据显示，纵观屯门、元朗、上水及天水围几个新市镇，逾三成工作人口需到九龙或香港岛跨区工作。当区就业与人口比例则更低，以天水围为例，数字低至约7-8%(《文汇报》 2015)。当公共屋村过分集中在新市镇，变相将贫穷人口集中在这些地区，区内经济活动及社区配套不足，对外交通不便，形同孤岛，容易衍生社会问题。

早在1987年，纽约已在发展密度较高的R10地区及商业地段，推出包容性住房计划(Inclusionary Housing Program)。 2005年，当局又在布鲁克林区(Brooklyn)、曼哈顿区(Manhattan)及皇后区(Queens)等地区设立包容性住房指定区域(Inclusionary Housing Designated Areas, IHDA)。发展商可自愿将项目中平均分布的20%单位预留予收入少于地区入息中位数(Area Median Income, AMI) 80%的住户，视乎单位数量、位置等因素，可向当局申请增加楼面面积多达33%。以曼哈顿一个项目为例，全栋楼宇20%、78个单位租予中低收入人士，当中19间两房单位租金低于当区市价90%(Barro 2014; Department of City Planning 2015a,b)。按规定，这类住房租金须永久维持在可负担水平(permanently affordable)。

以往，本港亦曾推出混合发展试验计划，跟包容性住房有什么不同？除此以外，有何办法可促进各区均衡发展？下文将就这些问题再作探讨。

参考资料

-Barro, Josh(2014). Affordable Housing That's Very Costly.

Available at: http://www.nytimes.com/2014/06/08/upshot/affordable-housing-thats-very-costly.html(Accessed 26th October 2015 ).

-Brookings Institution(2003). Rethinking Local Affordable Housing Strategies: Lessons from 70 years of Policy and Practice.

Available at: http://www.brookings.edu/es/urban/knight/housingreview.pdf(Accessed 26th October 2015).

-Department of City Planning(2015a). Inclusionary Housing Designated Areas – Production, 2005-2013.

Available at: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/zh_inclu_housing.shtml(Accessed 26th October 2015).

-Department of City Planning(2015b). Zoning Tools Inclusionary Housing.

Available at: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/ih_production/index.shtml (Accessed 26th October 2015).

-Housing and Urban Development(HUD)(2013). Inclusionary Zoning and Mixed-Income Communities.

Available at: http://www.huduser.gov/portal/periodicals/em/spring13/highlight3.html (Accessed 26th October 2015).

-Planning Department(规划署)(2015). Report on 2014 Area Assessments of Industrial Land in the Territory.

Available at: http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/industrial_report_2014/index.htm (Accessed 26th October 2015).

-人口普查(2011)。

网址：http://www.census2011.gov.hk/tc/(摘录于2015年10月26日)

-发展局(2015)。因时制宜 善用工业用地。

网址：http://www.news.gov.hk/tc/record/html/2015/08/20150816_075626.shtml(摘录于2015年10月26日)

-物流界撑洪水桥新发展区 享地理与劳动力优势 当局为「格格不入」解画。 《文汇报》，2015年9月8日，A08。

林浩文(2015)。香港还欠4幢国金二期。 《信报》，2015年7月6日，A10。

-《施政报告》(2014)。

网址：http://www.policyaddress.gov.hk/2014/chi/(摘录于2015年10月26日)

-《施政报告》(2015)。

网址：http://www.policyaddress.gov.hk/2015/chi/(摘录于2015年10月26日)