作者︰叶刘淑仪女士 　|　 来源︰香港01

候任特首林郑月娥在竞选时提出房屋政纲以置业为主导，建议在居屋之上增设「港人首置上车盘」，并优化「按揭保险计划」。

置业难 楼价与收入严重脱节

当选后，林郑月娥继续表示上任后会考虑以公私营合作模式，试行「港人首置上车盘」计划。她在接受传媒采访时提到，「港人首置上车盘」业主很可能以年轻人为主。强调协助年轻人置业，大概是为了消解青年的怨气。

不过，我认为上述措施未必是最有效解决当前房屋问题的对策。楼价高企、难以「上车」固然是令青年怨愤的重要原因之一，但确切一点说，他们未必是因为目前这一刻未能「上车」而感到不满，毕竟上一辈不少人也要工作到40岁左右才首次置业，真正的问题是楼价与大众收入严重脱节。

只准自住禁出租 只卖予港人

楼价连年飈升，频现「天价」、「癫价」，连在屯门偏离市中心的住宅呎价亦已超过1.3万元，反观十年多来大学毕业生的薪酬水平并没有多大变化。楼价升幅远超收入增长，令现今青年长远也看不到置业的希望。

金管局在3月发表的《货币与金融稳定情况半年度报告》指出，香港楼价与收入比率在去年第四季上升至15.9，高于1997年的高峰值14.6，而收入杠杆比率亦攀升至72%，远高于约50%的长期平均值。换言之，楼价已远超一般人可以负担的水平。

虽然居屋申请资格已经放宽，单身人士入息限额为2.6万元，家庭申请者入息限额为5.2万元，但收入超过此限的中产人士仍然难以在私人市场置业，问题症结在于私楼价钱高得不合理。在居屋之上加设资产及收入限额较高的资助房屋计划，恐非有效运用公共资源解决问题的做法。

再者，楼市风高浪急的时候，鼓励青年以8成按揭置业，一旦经济下调或利率上升，置业者将面对极高的断供风险。 1990年代推出的「夹心阶层住屋计划」正正因后来遇上大跌市而终止。

工厦改临时房 助劏房户上楼

现在房屋市场一方面供应有限，一方面面对极大的需求。需求不止来自本地人，也来自内地客；有自住的，也有投资的。要令楼价下降，我认为可考虑施永青的建议，在批出部分私人住宅发展用地时，于卖地条款加入只准售予首次置业的港人、只准自住不准出租、只准卖给合资格港人、买家月入设限等限制。透过限制需求，可减低土地价值，从而降低楼价。

房屋政策目标除了是回应置业需求，更重要的是解决居住问题，不能只看能释放多少经济价值。我认为应优先解决劏房问题，全港有20万人住在劏房，许多劏房不但居住环境恶劣，而且有建筑及消防安全隐患。政府必须增建公屋协助低收入市民早日「上楼」，但觅地及兴建需时，难在短期内满足需求，故此政府应采取新思维，考虑购回合适的工业大厦，改为临时房屋，确保单位符合结构及消防条例的要求，交由非牟利机构或社企管理，为劏房户提供安全住所。

由于工业大厦在走火通道和建筑物料等方面均需要符合严格的消防规定，改为住宅的可行性高，只要不作混合用途，禁止出现住宅与迷你仓或其他工业活动共存的情况，理应可做到符合安全要求。

解决房屋问题是政府施政的重中之重，必须对症下药，并以解决居住问题为首要目标，让公共资源用得其所。

（此文章于2017年5月5日刊登于香港经济日报《房策透视》专栏）