作者︰葉劉淑儀女士 　|　 來源︰香港01

候任特首林鄭月娥在競選時提出房屋政綱以置業為主導，建議在居屋之上增設「港人首置上車盤」，並優化「按揭保險計劃」。

置業難 樓價與收入嚴重脫節

當選後，林鄭月娥繼續表示上任後會考慮以公私營合作模式，試行「港人首置上車盤」計劃。她在接受傳媒採訪時提到，「港人首置上車盤」業主很可能以年輕人為主。強調協助年輕人置業，大概是為了消解青年的怨氣。

不過，我認為上述措施未必是最有效解決當前房屋問題的對策。樓價高企、難以「上車」固然是令青年怨憤的重要原因之一，但確切一點說，他們未必是因為目前這一刻未能「上車」而感到不滿，畢竟上一輩不少人也要工作到40歲左右才首次置業，真正的問題是樓價與大眾收入嚴重脫節。

只准自住禁出租 只賣予港人

樓價連年飈升，頻現「天價」、「癲價」，連在屯門偏離市中心的住宅呎價亦已超過1.3萬元，反觀十年多來大學畢業生的薪酬水平並沒有多大變化。樓價升幅遠超收入增長，令現今青年長遠也看不到置業的希望。

金管局在3月發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出，香港樓價與收入比率在去年第四季上升至15.9，高於1997年的高峰值14.6，而收入槓桿比率亦攀升至72%，遠高於約50%的長期平均值。換言之，樓價已遠超一般人可以負擔的水平。

雖然居屋申請資格已經放寬，單身人士入息限額為2.6萬元，家庭申請者入息限額為5.2萬元，但收入超過此限的中產人士仍然難以在私人市場置業，問題癥結在於私樓價錢高得不合理。在居屋之上加設資產及收入限額較高的資助房屋計劃，恐非有效運用公共資源解決問題的做法。

再者，樓市風高浪急的時候，鼓勵青年以8成按揭置業，一旦經濟下調或利率上升，置業者將面對極高的斷供風險。1990年代推出的「夾心階層住屋計劃」正正因後來遇上大跌市而終止。

工廈改臨時房 助劏房戶上樓

現在房屋市場一方面供應有限，一方面面對極大的需求。需求不止來自本地人，也來自內地客；有自住的，也有投資的。要令樓價下降，我認為可考慮施永青的建議，在批出部分私人住宅發展用地時，於賣地條款加入只准售予首次置業的港人、只准自住不准出租、只准賣給合資格港人、買家月入設限等限制。透過限制需求，可減低土地價值，從而降低樓價。

房屋政策目標除了是回應置業需求，更重要的是解決居住問題，不能只看能釋放多少經濟價值。我認為應優先解決劏房問題，全港有20萬人住在劏房，許多劏房不但居住環境惡劣，而且有建築及消防安全隱患。政府必須增建公屋協助低收入市民早日「上樓」，但覓地及興建需時，難在短期內滿足需求，故此政府應採取新思維，考慮購回合適的工業大廈，改為臨時房屋，確保單位符合結構及消防條例的要求，交由非牟利機構或社企管理，為劏房戶提供安全住所。

由於工業大廈在走火通道和建築物料等方面均需要符合嚴格的消防規定，改為住宅的可行性高，只要不作混合用途，禁止出現住宅與迷你倉或其他工業活動共存的情況，理應可做到符合安全要求。

解決房屋問題是政府施政的重中之重，必須對症下藥，並以解決居住問題為首要目標，讓公共資源用得其所。

（此文章於2017年5月5日刊登於香港經濟日報《房策透視》專欄）