自資學位進退維谷 一技傍身方為王道 　   文章,焦點,專題探究,教育 　   2018 年 4 月 11 日 （圖片取自維基百科，原創者為KOKUYO） 智經研究中心近日於《星島日報》撰文，2018年4月2日刊於《星島日報》教育版（取於2018年4月9日） 2015年1月21日 （取於2018年4月9日） 30 July 2012, last accessed on 9 April 2018. 2017年7月11日（取於2018年4月9日） 2017年8月7日（取於2018年4月9日）

籲證監收緊守則，規管領展 　   文章,土地,房屋 　   2017 年 10 月 23 日 日前，因應行政長官向政黨諮詢施政報告建議，新民黨拜會了行政長官林鄭月娥女士，遞交了建議書。我們提出了數十項建議，全港性政策及地區措施均有論及，全面為市民福祉著想。當中最重要的，是我們建議如何以新思維移走目前香港面對的「三座大山」。 　　所謂「三座大山」，兩年前林太擔任政務司司長的時候已有提及，當時的「三座大山」是指強積金對沖、港鐵（０００６６）票價過高與及領展（００８２３）霸權。而我自己去年參選立法會及行政長官的時候，已有推出政綱及單張，建議如何移走這「三座大山」，當時市民反應十分好，也向我反饋了不少寶貴意見。 　　一年過去，有關取消強積金對沖，在政府不斷推動及聽取勞資雙方的意見下，據知勞方已經接受政府提出的方案，目前只是資方未有定論而已，相信移走強積金對沖這座大山，指日可待。至於港鐵，其網絡覆蓋面十分廣，每日為廣大市民提供交通便利，不過港鐵系統開始老化，訊號故障、電纜出事、服務停頓多個小時等等，讓上班族煩擾不已。港鐵需要面對市民的恆常訴求，持續地改善服務質素及完善票價完善機制。 　 ＊三座大山──領展、土地房屋、醫療＊ 　 　　來到２０１７年，我認為，強積金對沖及港鐵已被另外兩個更嚴峻的問題取代，目前香港面對的「三座大山」是土地房屋嚴重不足、醫療系統失衡，與及一直「榜上有名」的領展霸權。三者均是對香港發展有重大影響的民生問題，政府不得不面對。 　　盡快釋放土地才能有效增加房屋供應，我們建議政府盡快釋放棕地、研究釋放貨櫃碼頭用地、實施限購、活化工廈等等。另一方面，政府需更有效地運用衛生署的資源，在１８區設立地區診所，推廣基層醫療，才能減輕醫管局的負擔；此外，醫管局的架構及前線人手比例也需全面檢討。日後我將以另文討論。 　　 本文集中探討持續「上榜」的領展霸權問題。 　　回望領展這座大山的「作惡」歷史，粗略可分為兩個階段──２００３－２０１４年是「領匯」階段，２０１４年至今則是「領展」階段。１４年來，領展（２０１５年前舊稱領匯）的營商手法引發各種社會問題，對市民的影響愈來愈大，儼然「無王管」的惡霸。 　 ＊初始化──領匯追求利潤最大化＊ 　 　　２００３年７月，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下１００萬平方米零售設施及約１０萬個泊車位分拆出售，共１８０項物業，在有關市場的佔有率分別約為１１％及１６％，計劃影響１﹒５萬個商業租戶及逾６０萬名公屋居民。為了在拆售過程中減少對租戶及物業市場的影響，當局建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。 　　當時，有立法會議員認為房委會違反《房屋條例》第４條，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定，公屋居民盧少蘭於２００４年向高等法院提請司法覆核，領匯上市一度暫停。２００５年７月，終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。 　　２００５年年底，領匯終於成功上市，為房委會帶來３４０億元收入。可以說，領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，肩負著服務超過６０萬名公屋居民的責任。 　　可是，之後領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化，招數層出不窮，透過翻新商場大幅加租，趕走小商戶，引入連鎖集團，縮窄小市民購買日用品的選擇；外判管理，拆售物業，只求「賺到盡」，根本無助社區經濟，市民買貴貨捱貴餸，生活百上加斤。 　　以東涌為例，東涌獨有兩個濕貨街市均有領展管理，但外判了給大集團經營，物價昂貴不在話下，居民買餸選擇少之又少，而且街市地點偏遠毫不方便，很多東涌居民寧願乘車到荃灣購買新鮮食材，都不願在東涌捱貴餸。 　　照顧基層市民的基本生活及購物需要，屬政府市政服務的重要部分。我認為政府應該興建１８區「跨區龍頭街市」，為市民提供購物選擇。而作為短期紓困措施，政府應於天水圍及東涌等未有公營街市的地區，提供免費穿梭巴士，便利居民前往鄰近公營街市。 　 ＊轉捩點──證監會放寬《房地產投資信託基金守則》＊ 　 　　領展問題惡化的轉捩點，要數２０１４年，證監會放寬了《房地產投資信託基金守則》，讓領展有機可乘，變本加厲，更加猖獗。 　　本來，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場舖位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場舖位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效。 　　即是說，上述房委會與領匯訂立的限制性契約充滿漏洞，變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」，出售後新投資者要怎樣營運甚至再拆售，市民莫可奈何，利益沒有保障。 　　例如，有新投資者於２０１４年１２月拆售箕灣居屋東熹苑停車場車位，令該物業成為首個遭拆骨出售的前領展物業，車位賣價高達８０萬至１２０萬元，拉高了區內的車位租金，車主苦不堪言。 　　為了確保領匯上市後有良好的企業管治，及繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府本來以多個機制加以規範，其中包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作。２０１４年前的《守則》規定，房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。 　　２０１４年８月２９日，證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，讓房地產信託基金７５％的資產總值投資於產生定期租金收入的房地產項目。基金往後可以投資於空置土地及從事物業發展活動，有關的金額上限亦由資產淨值的１０％，提升至基金資產總值的１０％，令房地產信託基金有能力搖身一變成為地產發展商。 　　有關修訂使領展有更大誘因拆售旗下物業，新投資者以純商業掛帥模式運作，轉手後的新業主對商場管理及居民需要不屑一顧，於是出現車位拆骨出售、拆卸街市、任由舖位空置、衛生環境倒退及將商場改建國際學校等等問題，嚴重影響市民日常生活，甚至引發連串官司。 　　例如，領展於２０１４年５月透過公開招標，以５﹒１８億元將華貴商場連停車場售予林子峰名下的「逸俊發展」。逸俊隨即入稟高院，指業主大會通過終止房委會的管理合約，因此要求法庭頒禁制令，禁止房委會管理商場。２０１６年４月，高等法院駁回逸俊的申令，並頒發臨時訟費令，下令逸俊支付訟費給房委會，而房委會可續任商場管理人。 　　２０１５年１月，領展擴大投資策略以准許物業發展及相關活動後，其業務模式有所轉變，除了收購物業及為具增長潛力的物業進行資產提升外，在策略中加入出售非核心資產使資金得以循環投資，設計、建造及持有物業發展項目及重建現有物業以達致長遠可持續增長。 　　更有甚者，領展早前拆售藍田的廣田商場予新業主「友文投資」，友文投資接手後旋即通知商場內５間非牟利機構，於履行新租約時，將要在優惠租金外，額外繳付一律相等於租金八成的管理費。做法涉嫌違反限制性契約中，領匯及其後的業權繼承人必須繼續以優惠的租金出租該等單位，予非牟利機構作社會服務或教育用途的規定。可見領展拆售物業遺禍之深。 　 ＊新倡議──修緊《上市規則與指引》規管領展＊ 　 　　證監會於２０１４年放寬《房地產投資信託基金守則》後，領展變本加厲，以拆售物業圖利，至今已出售旗下２８個物業（領展拆售物業清單，見下表），而買家往往是投資者而非營運者，當中包括於英屬維爾京群島註冊的公司、多次分拆業務上市的控股公司等等。 　　領展剛剛在７月宣布進行策略評估，據報有意一次過招標出售逾２０個非核心物業，或將有關物業分拆上市，有關物業的價值約為１５０至２００億元。情況令人憂慮，政府不能讓領展為所欲為。 　　上文提及，根據２００５年終審庭在盧少蘭對房委會一案的判詞，出售物業予領匯，並沒有違反《房屋條例》中，要求房委會「確保……提供委員會認為適合附屬於房屋的康樂設施」的條文。可是如今，領展作為房託基金，已無法兌現提供基本社區設施的承諾。 　　 我認為，行政長官應該從以下兩方面入手，規管領展── 　　現時港交所的《上市規則與指引》設有《環境、社會及管治報告指引》，當中有關社區投資的部分，要求企業「了解營運所在社區需要和確保其業務活動會考慮社區利益」，但相關指引只要求企業作「匯報或資料披露（Ｒｅｐｏｒｔｉｎｇ）」。我認為，領展以至其他上市公司的利益與整個社會緊扣，應將相關指引改為「強制規定」，要求上市企業必須遵守（Ｃｏｍｐｌｉａｎｃｅ），即納入上市規則的一部分。若違反相關守則，港交所應予以警告，甚至考慮停牌處分。 　　另一方面，要求證監會收緊《房地產投資信託基金守則》，回復過往做法，規定領展這類房託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目，為投資者提供穩健回報。證監會亦應參考海外監管經驗，要求房託基金披露管理人所收取的費用是否與公司營業額或買賣物業的開支掛勾，以免房託基金只顧將利潤最大化，不斷拆售，甚至將資產包裝成新房託基金上市，罔顧社區需要。 　　我會繼續向政府及證監會跟進上述建議，務求早日移走領展這座大山。

不止批判的思考 　   文章,教育 　   2017 年 10 月 19 日 「批判性思考」（critical thinking） 的概念源於1994 年的「美國教育法案」，後來，香港教育統籌局在課程改革短期目標中（2001 年至2006 年），提出優先培養學生的共通能力（即溝通能力、批判性思考能力及創造力），並將之融入現行科目或學習領域中，以提高學生建構知識的獨立學習能力。自此， 「批判性思考」一詞，在香港逐漸為人所熟悉。 可惜，由於教育當局翻譯上的謬誤， 將西方提倡的critical thinking 譯為「批判性思考」，令不少教師和學生只按字面解釋，誤以為批評即等同思考。學生可能對很多事情還未作深入分析，便妄下定論，既削弱他們分辨事物的邏輯能力，亦妨礙培養他們的高層次思維。而綜觀整份《香港教育制度改革建議》，也未見教統局對「批判性思考」有任何明確或詳細的定義。 其實所謂critical thinking，並非什麼東西都批評，而是懂得分辨事物的邏輯、衡量正反兩面的因素，從而理性客觀地分析。Critical 源自古希臘的字根krinein，即分開或分辨，絲毫沒有負面批判或批評的意思。如果參考在1941 年最早提出該概念的美國學者Edward Glaser 的定義， critical thinking 非以批判為主，而是以客觀的理性分析為重心。 那麼為何critical 會被翻譯成「批判」呢？ 「批判」一詞的翻譯，最早可以追溯至1935 年出版的《純粹理性批判》胡仁源翻譯本。當時正值文白交替，而且胡先生並非由康德《純粹理性批判》的德文原著翻譯，因此很多翻譯用詞都有商榷的餘地。當年，教統局卻未有考慮到今天我們討論critical thinking 的語境已時移世易，只張冠李戴地把胡先生的舊翻譯套用在新概念上。 教統局在critical thinking 翻譯上的謬誤， 反映有關當局欠缺critical thinking，令教育工作者、學生， 甚至是家長都對critical thinking 產生誤解。我早於2008 年已向立法會提交文件，建議教育局將critical thinking 的中譯法改為「明辨性思考」，局方終在2014 年同意更正。我希望有關當局日後在翻譯字詞前，先深入了解字詞的本義，避免重蹈覆轍。 （原文於二零一七年十月十八日刊於《明報》D05【副刊/時代】三言堂）

「母語教學」惹的禍 　   文章,教育 　   2017 年 10 月 9 日 前文提到本港新高中學制有七大問題，這次繼續跟大家探討第二個問題：香港學生英語水平持續下降。雖然教育局經常引用數據，指香港人於國際英語水平測試（IELTS）的表現優於大部分亞洲國家或地區，但不少僱主認為香港畢業生的英語能力仍有待加強。 現時香港學生在英語運用上主要有兩個問題：用錯文法，以及表達能力弱。我認為要學好英語，掌握文法尤為重要。可是，不少香港學生英文文法基礎薄弱，在寫作時易犯文法錯誤。其次，普遍香港學生的英語詞彙量不足，以致難以深入、準確地用英文表達自己的看法。若然學生連最基本的文法和詞彙都未能好好掌握，又談何得心應手地用英語跟別人溝通呢？ 為使學生可以最熟悉的語言學習，港府早於八十年代已提倡在中學推行「母語教學」，並於九十年代末大力鼓勵學校以粵語作為主要教學語言。教育局於二○一○年實施新教學語言政策後，中文中學佔全港中學的比重遂由12%升至75%，現時全港僅餘約一百間英文中學。由於就讀中文中學的學生缺乏接觸英語的機會，導致香港學生整體英語能力出現下降的迹象。 教育局近年積極推行公營中小學「外籍英語教師計劃」（NETScheme），讓學生透過與外籍英語老師在課堂互動，改善英語水平。不過，每所學校一般只有一至兩位外籍英語教師，他們大抵只能起輔助作用，對鼓勵學生多聽多講英語的幫助不大。此外，政府雖先後向語常會轄下的「語文基金」注資近五十億元，惟審計署今年四月發表的評估報告指出，近半參與「提升英語水平計劃」的學校達標情况未如理想。 英語一直被視為國際語言，香港作為國際大都市，學生英語水平每况愈下的情况實非我們所樂見。既然「母語教學」政策的後患已逐漸浮現，政府必須亡羊補牢，檢討相關的教學語言政策。我認為要學好英語，學校既要給予學生嚴謹的文法訓練，也要鼓勵學生養成閱讀的習慣，並為學生提供足夠的海外交流機會，同時確保全體英語教師的師資水平。政府與學校相互配合，才能真正保障香港學生的福祉。 （此文於2017年10月9日刊於《明報》D05【副刊／時代】三言堂）

優質教育不止靠撥款 　   文章,教育 　   2017 年 10 月 3 日 上文提到，近年特區政府在教育資源的投放大幅遞增，除了落實15 年免費教育，特首林鄭月娥上任後不久便宣布增撥36億元經常性教育開支。香港教育資源的「量」無疑在持續增加，但教育的「質」能否相應地提升仍屬未知之數，值得深究。 自2007/08 學年起，教育局推出「學前教育學券計劃」，以學券形式向學童的家長提供學費資助。「學券計劃」每年涉及逾20 億元政府開支，但在政府增撥資源的同時，幼稚園的學費和雜費亦有上升的趨勢。以2015 年為例，教育局將學券面額上調至22,510 元後，學券制（全日制）幼稚園的學費上限亦由60,040 元調高至67,540 元。 不少中產幼稚園學童家長都向我反映，為子女選校時主要考慮三點。第一，學校的地理位置是否方便；第二，能否負擔學費；第三，幼稚園老師是否有愛心，以及能否為孩子提供一個有愛和尊重的學習環境。因此，政府一方面要增加撥款，另一方面要加強規管幼稚園學費調整、師資等方面，方能真正提升香港幼兒教育的質素。 香港的小學教育同樣令人憂慮，全港性系統評估（TSA）的存廢問題便是一例。教育局設立TSA 的原意是為政府及學校提供全港學校學習範疇水準的數據。TSA初衷雖好，可惜在實際操作上出現各種問題，除了考題愈趨艱深外，也有意見指教育局直接或間接以TSA成績向辦學團體施壓，漸漸造成操練的現象，校方、老師、家長及學童也承受壓力。 反觀美國的基礎和小學教育，較茩姥Зㄙ瘍擙碻賰狻M創意思維，小學生作業數量較少，學校亦不鼓勵老師過度操練學生。而且，美國不同州份也有不少優質學校，美國小學生的升學壓力比香港小學生輕得多。香港的小學生無法愉快地學習，政府固然難辭其咎，但不少家長過分催谷子女「贏在起跑線」，也是學生學習壓力的源頭。 我深信學校不單是傳授知識的場所，更應該是孩子鍛煉體格、建立正確價值觀的地方。長遠而言，特區政府在增加教育撥款的同時，有必要盡快檢討整個教育制度，還香港學生快樂的學習環境和童年。 作者： 葉劉淑儀 文章載自： 《 明報》專欄

教育兩極化與操練化 　   文章,教育 　   2017 年 10 月 3 日 上回探討了香港幼兒和小學教育的問題，這次就談談中學教育。傳統上，亞洲人極為重視教育，香港人亦承繼了此文化傳統。按道理香港在發展教育有一定優勢，可惜，香港的中學教育出現明顯的兩極化現象，以致有部分學生失去接受優質教育的機會。 香港現時約有五十所國際學校，以及約八十所直資及私立學校，這幾類學校愈來愈受有經濟能力的中產家長歡迎，即使學費高昂也爭相為子女報讀。這些學校不論硬件或軟件都比一般津校優勝，例如校舍佔地廣闊、有一流的體育設施等。此外，學校的學生大多家境富裕，父母不但學歷較高，而且有能力投放大量資源栽培子女。因此，這些學校集中了全港大部分尖子，為他們提供優良的教育和學習環境，自然成為國際教育文憑課程（IB）狀元的搖籃。 另一邊廂，香港約有二十八間建於六十至七十年代的「火柴盒」學校，這類學校校舍殘舊不堪，部分樓齡達四十年，惟爭取多年依然重建無期。「火柴盒」學校恍如危樓，外牆和天花石屎剝落、課室風扇搖搖欲墜、要與附近居民共用籃球場等的情况已是司空見慣。再者，學生中不乏跨境學童及基層家庭子女，家庭經濟條件普遍較差，他們不論在學業支援或參加課外活動方面的資源都相對匱乏。這批弱勢學生可謂「輸在起跑線」，所接受的教育難與富家學生相提並論。教育兩極化擴大貧富學生的學習差距，但更令人痛心的是香港教育「操練化」的歪風。追求學問的真諦在於啟發學生主動探索知識，從而發展自己的潛能，香港教育卻背道而馳。為了迎合以應試為本的教育制度，日校老師不得不催谷學生操練試題；學生在課餘時間也要到補習社繼續操練。香港教育鼓吹「求學只是求分數」的問題已為人詬病多年，但教育局多年來未有正視糾正教育理念的迫切性，只着手處理如學位分配、修訂課程等操作層面的問題。 眼見莘莘學子盲目地視考試為學習的終點，不少「高分低能」的學生成了香港教育制度的犧牲品，我衷心希望特區政府反思教育的本質，讓香港的教育制度早日重回正軌。 作者： 葉劉淑儀 文章載自： 《 明報》專欄

專訪葉劉淑儀：港人宜重拾開拓精神 　   文章 　   2017 年 9 月 28 日 1933年，第32任美國總統小羅斯福推行「新政」（New Deal），帶領國家擺脫空前的經濟危機，歷史學家Anthony Badger形容：「新政的頭一百天，樹立了總統勇敢領導及行政立法和諧的典範。」由於百日新政成績斐然，後任總統紛紛效法，成為評估施政的重要指標。至今，不少國家均會以新領導人上任一百日的表現來評估施政。特首林鄭月娥上任未夠百日，我們請教新民黨主席葉劉淑儀，看她對新政府開局有何看法。 新班子中，不少局長、副局長均是政務官出身，轉為問責官員，有人批評是AO治港。1975年加入政務職系的葉劉淑儀認為此說法不公道。「這批局長已脫離公務員制度，失去了鐵飯碗保護，可能只做一屆甚至問責下台，也冒一定風險服務香港。加上公務員出身的問責官員，表現好過外來新丁，畢竟他們有基本訓練。」第一任特首董建華於2002年推行主要官員問責制，希望在政府以外尋找人才，到了2017年，局長卻大多數是一批公務員，有人說香港缺乏政治人才，葉劉淑儀反問：「何謂政治人才？」她認為政治人才不是天跌下來的，就算大學唸政治學也要經過磨鍊，一是參選，一是政府行政工作，或進入委員會處理熟悉的政策範疇，不是自稱是人才就是人才，公務員出身至少有行政管理經驗，熟悉政策。「難道財經事務及庫務局也找政治人才嗎？去區議會找？還是立法會？即使是美國，也是找在國會處理過相關議題的人，要懂本業的人，財長也是到華爾街或者商界中找。」 儘管行政會議內的討論較過去踴躍、行政立法關係得以修補，這仍不足以處理香港面對的問題。葉劉淑儀警告，未來五年最大問題有兩個：土地房屋及青年上流。房屋問題屬民生範疇，是最嚴峻、迫切的問題，「長遠要建立熟地庫，老實講，現在200公頃（熟地）也沒有。」這問題亦得到林鄭月娥的正視，因此她於早前宣布成立土地供應專責小組，以解決覓地建屋問題。本社早前訪問行政會議召集人陳智思，探討「大辯論」的可行性，陳智思強調過程透明最為關鍵，葉劉淑儀則認為諮詢要有方向，政治領袖要有能力領導民意。至於土地供應專責小組被批評環保成員不足，她認為這可以透過其他方法補救，例如公開會議，盡量出來向公眾解話，與持份者對話等。 但如何令持份者讓步？從政多年的她指出：「最終肯定有人不接受，社會是取最大公約數的，所以為何立法會過半數就可以通過，全世界的議案也甚少是由全數成員通過的。社會是多元的，不可能以百分之百共識作標準，要讓市民了解有何選擇，當中的利弊、代價，最後由政府拍板決定，在立法會撥款時，再交由代議士發聲，否則只會議而不決。」 另一個是青年上流的問題。葉劉淑儀指出，現在的情況是大學學位增多，適合大學畢業生的職位卻不足夠，社會滿足不了大學生的期望。而另一邊廂，體力勞動的工作則有很大的需求，僱主往往請不到人從事這類工作。她更指早前有朋友出價6萬聘請地盤安全主任，這是社會人力資源錯配的問題。 葉劉淑儀認為未來應刻意推產業政策，只是香港可能遲了數十年。當年的亞洲四小龍都嘗試經濟轉型：韓國發展創意產業，新加坡走高科技路線，更出盡辦法吸引外國公司投資，而香港停留在服務業經濟無法扭轉，個個都想做新經濟，最好是高端服務業，即使不是那麼容易。 觀察、服務香港多年，葉劉淑儀把握香港脈搏，在訪問中回答問題反應迅速，似是心中有腹稿。這也難怪，畢竟她在這次77日的特首選舉工程，與各界別選委會面共137場，不管他們有票無票，14次落區，21次出席論壇，發出100篇新聞稿，對香港的看法、未來的發展方向、政策自然是倒背如流。 她認為隨着本地發展空間減少，香港出路就要靠大灣區、一帶一路等國策走出去，發展新市場。「跟着國企走出去，到馬來西亞、緬甸、印尼等地方發展。」她又以查氏集團創辦人查濟民博士為例，「當年查生遠到非洲發展，搞得有聲有色，香港人可否重拾這種開拓精神？」她重申：「這不是口號，而是當地真的有空間。」 她身體力行向香港人推廣一帶一路的機遇，早在2015年成立海上絲綢之路協會，算起來比梁振英更早就開始推銷一帶一路。她自豪地說：「我們舉辦的『張騫計劃』，去年與今年均推薦80個學生去一帶一路國家實習，擴闊他們的眼界，同時亦推廣、宣傳香港，做到民心相通。」 新特首第一份施政報告將於10月11日發表，可否教人眼前一亮，未來五年特區政府又如何帶領香港走得更遠，相信市民與葉劉淑儀同樣期待。 本文載自： 《灼見名家》專欄 連結至原文: http://www.master-insight.com/專訪葉劉淑儀：港人宜重拾開拓精神/

可持續的房地產投資信託基金？ 　   文章,專題探究,土地,房屋 　   2017 年 9 月 28 日 2003年，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位，並於2005年成功將資產分拆出售予領展（前稱領匯）房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱房託基金）。筆者對房託基金有數點觀察，則值得與各位分享。 顧名思義，房託基金證券就如一般的上市證券一樣，投資者可於股票市場公開買賣相關證券或基金單位。與直接買賣物業相比，投資者可以獲得更高的流動性，投資門檻則相對降低。 1961年，首間房託基金於美國上市，隨著多年發展，美國現時是全球最具寬度和深度的房託市場 。根據普華永道2017年5月的資料顯示，總共有191個房託基金於美國掛牌，總市值超過9, 685億美元 。 本港由於起步較遲，同期只有10個房託基金擁有上市地位，市值合共約303億美元，當中領展的市值已經佔約170億美元。 根據本港的《房地產投資信託基金守則》指出，“(房託)基金旨在向持有人提供來自房地產的租金收入的回報” ，因此《守則》在收入來源及派息比例上均設有規定，確保大部分收入將會分派予投資者。 由於房託證券所產生的現金流相對穩定，有關投資產品備受機構投資者以及散戶青睞。安永引述研究指出，機構投資者正逐漸接納與房地產相關的產品，約54%的投資者表示願意於未來12個月作出投資 。以領展為例，其股東不乏海外退休基金以及跨國資產管理公司。 過往的《房地產投資信託基金守則》對房託基金出售、重建、發展物業設有較嚴格限制。金融發展局於2013年發表的研究報告指出 ，發展本港房託基金的市場有助本港確立作為國際資產管理中心的地位。尤其當亞太地區的人口逐漸老化，退休基金對資產證券化產品的需求將持續上升，房託市場將進入快速增長的階段。 研究進一步指出，美國、新加坡以至馬來西亞政府於發展當地的房託市場時，均需要進行一系列的改革，包括放寬監管框架、提供稅務優惠，甚至鼓勵當地的主要退休金計劃投資於房託市場 。 報告建議香港證券及期貨事務監察委員會（證監會）應放寬《房地產投資信託基金守則》內的規定。建議包括，允許房託基金只投資於可產生收入的房地產項目的規定、放寬房託基金不能競投空置土地以作發展用途的限制以及提高用作發展用途的總資產限額。 承上述建議，證監會於2014年8月修訂《守則》後，放寬了一系列限制： 上述多項修訂理論上能提高本港房託基金的業務靈活性以至對本港作為房託基金集資中心的吸引力。由2014年至今，本港房託市場總市值由225億美元增至303億美元，不過上市的房託基金的數目未有任何增長，亦未改變領展獨佔房託基金市場過半市值的格局。 相反，領展房託基金於《守則》放寬後，加快其資產流轉的速度，並迅速擴張。自2014年至今已出售28個物業，初步估計合共套現約120億元，並運用新修訂賦予的空間，參與發展地產項目，令地產發展商與房託基金在金融市場上的定位變得模糊，削弱了房託基金提供穩定現金流的能力。 以《守則》就第7.1條注（2） 的修訂為例，以總資產淨值釐定的上限被修改為以資產總值計算，更可能促使房託基金提高借貸水平或涉獵更高風險的業務，削弱了對投資者的保障。事實上，修訂通過後，領展的借貸水平至今已經增加超過一倍，顯示修訂有機會令原本屬於較低風險的投資產品承受更大的財政風險。若本港房託基金未來的發展路向是以吸引退休基金為目標，提高有關產品的風險水平是否最能保障投資者利益的方案，實在有待商榷。 經歷2008年金融海嘯後，各地對具可持續性的投資日益注重。由現時情況可見，修訂對促進房託市場發展效用有限，反而提高了個別房託基金的風險，領展拆售物業的策略，將引來個別及機構投資者加入對屋邨零售設施的競逐，對零售設施市場的穩定性將帶來難以逆轉的改變。 原屬公共資源的屋邨零售設施被轉售予不同買家，對本港各區影響深遠，亦違背當初以房託基金管理有關物業的原意。據報，現時部分物業投機者為縮減持有物業期間的成本，更任由商場的管理每況愈下，令當區居民無法維持其日常生活。 雖然證監會及金融發展局認為放寬《守則》有助提升本港作為房託基金集資中心的地位，但隨之而來的多個社會問題實在有必要得到政府正視，並盡快重新檢討《守則》內的各項原則及條文，真正落實房託市場可持續的發展和監管。 作者： 余朗軒

中國將成AI 大國（下） 　   文章,科技創新 　   2017 年 9 月 28 日 上次談到《經濟學人》發表了一篇文章，剖析中國有望成為AI （人工智能）大國的四大利好因素。繼探討資金與人才這兩方面後，這次我會集中討論另外兩個與大數據息息相關的利好因素。 首先，中國最大的優勢是人口眾多。一個成熟的AI 系統必須建基於大數據，因為收集的數據愈多，AI 系統便愈能改善「深度學習」。逾13 億的人口便為中國提供了海量數據，去年中國互聯網絡信息中心發表的報告顯示，中國大陸網民數量高達7 億，當中用手機上網者佔90.1%，即有6.2 億人。 要了解人口跟數據量的正比關係， 可以看看廣為大眾熟悉的「支付寶」。這個由阿里巴巴集團開發的在線支付平台單是國內用戶已有5 億，其日均交易額更高達106 億，每天為阿里雲（雲端運算系統）提供消費行為數據。龐大的用戶數量令阿里巴巴在發展AI 技術方面有傲視同儕的優勢，當中尤以「AI 客服機器人」最為突出。 另一個利好因素是在中國獲取個人資料的難度較低。雖然目前美國投放在AI 的資金與人才數量跟中國相比有過之而無不及，但美國政府一直嚴格限制企業收集牽涉公眾私隱的數據，窒礙AI 系統「深度學習」的進度。反之，現時中國私隱法相當寬鬆，企業獲取數據的成本非常低，亦較易得到大量數據反饋。 中國網路搜尋巨擘——百度，每天處理60 億次的搜尋請求，從中收集到大量國民的個人資料和相片。中國政府甚少干預企業收集此類數據，於是百度在短短數年間便發展出十分成熟的AI 人臉辨識（facial recognition）技術。今年三月，百度更首次將其AI 跨年齡人臉識別技術應用於尋找失蹤兒童，成功協助一名27 年前在重慶被拐的男子付貴與親人相認。 AI 是主宰未來科技發展的大趨勢，勢必成為世界各國的必爭之地。在這場激烈的AI 競賽中，中國無疑擁有不可小覷的優勢。事實上，中國不論在資金投放、人才培訓、大數據收集方面都不甘後人，要超越美國，一躍成為AI 大國相信會是指日可待。

各地房地產調控措施概覽 　   文章,專題探究,房屋 　   2017 年 9 月 28 日 香港地理，一言以蔽之：「水深港闊山多平地少。」房屋及土地供應問題是香港長期的痛處。近日行政長官林鄭月娥成立土地供應專責小組，再次燃起社會對房屋供應的熱烈討論。輿論主要爭辯土地來源的供應問題，例如應該開發高爾夫球場和棕地還是郊野公園？除部份網民不時要求取消單程證每日一百五十人的限額外，似乎甚少人探討如何從需求著手。 從最簡單的經濟學出發，面對僧多粥少的問題主要有兩個方法：收稅（以加價冷卻市場需求過熱）和配額／限購（從限制需求應對供應不足）。上屆政府「辣招」連連，均是以印花稅形式對短期轉售及境外買家額外徵稅，期望抑壓炒風，冷卻樓市。無奈香港房地產市場存在實需求：2016 年年底空置量是總存量的3.8%，扣除總存量當中尚未獲發滿意紙或轉讓同意書的7330個單位，空置量應在3.1%左右。市場對政府打重稅似乎反應不大，甚至令買家更踴躍盡快入市。何濼生教授更指政府徵稅其實箝制從轉售而生的房屋供應，本末倒置。上屆政府五年任期內，由2012年7月新班子上任起計算至2017年6月政府換屆為止，私人住宅租金指數的144.8升至182.9，升幅愈26.31%；私人住宅售價指數升幅更驚人，由206.1升至336.5，急升63.27%。 徵稅明顯對冷卻樓市作用有限。面對土地供應短期內無法增加，港府有必要考慮從強制配額或限購的方向管理市場過盛的需求。 對於信奉自由市場的香港而言，或許配額制度令人有政府嚴重干預市場的感覺。然而其實許多市場經濟體都會使用配額制度達致數量限制的成果。美國對企業的廢氣排放就是用carbon trading的配額制進行管理、新加坡的汽車擁有權亦是透過限量拍賣定價的。 回到房地產市場，許多市場其實都對外來或非常住人口置業設有林林總總的限制。澳州就有隸屬聯邦政府的Foreign Investment Review Board（海外投資審核委員會）。海外投資者只能於通過審查後投資一手樓（一棟自住物業或可獲豁免），審查費與物業價值掛鈎。澳州透過審查機制保障二手樓市場不會需求氾濫，以配額制將海外投資限於本身入場門檻較高的一手樓，避免澳州居民的住屋需求成為縱容海外投資者炒賣活動的犧牲品。 北望神州，內地對房地產買賣的限制更加全面。由於全國發展程度不一，內地的房地產管控大多由地區政府策劃，各地按其實際需求情況作出相應措施。以上海及北京為例，買家限制有當地戶籍家庭及非當地戶籍家庭之分。當地戶籍家庭最多可買兩套房地產，非當地戶籍家庭在置業前需連續五年於上海／北京市繳交社會保險金或繳稅，方可購入最多一套物業。除了硬性的買家條件限制外，內地政府亦有在按揭比率上做手腳。北京及上海均向已持有一套物業的房地產買家提高首期比例。在北京，購買普通住宅作第二套物業的買家首期至少須達六成、購買非普通住宅（比較高檔的住宅）作第二套物業的買家首期則至少須達八成。上海買家以公積金貸款購入首套住房最低首付比例是兩成至三成（取決於物業面積大小）、第二套物業或已有公積金貸款記錄的買家則須繳付五成至七成的首期。提高最低首期比例的目的就是提高市民借貸「炒樓」的難度及入場門檻。值得留意，以買家的貸款紀錄作購買條件其實是希望堵塞內地有夫婦離婚以博取雙倍購房配額。從這個角度看可見內地對房地產管制十分全面。 相對於內地近期就房屋需求的管控，新加坡的房屋政策更著重由房屋供應分配著手。新加坡愈八成人口居於組屋，新加坡政府對購入組屋有嚴格要求，並不容許非本地永久居民購入組屋，同時亦對轉手又許多限制。外國人到新加坡可以轉向較昂貴的私人公寓。由於私人公寓是由市場控制，故此政府不會干預炒賣行為。由於大部分新加坡人都居於組屋，私人房地產市場炒賣對市民生活影響亦有限。新加坡的房屋政策反映透過限購適當分配有限資源可謂上策。 無奈香港暫時公營房屋供應與新加坡組屋相比可謂望塵莫及。有見及此，政府如若有心於短期內管理需求，必須考慮對私人市場下手，效法內地對住宅買家設限，只允許已於香港居住一定時間，未曾持有物業或只持有一套物業的香港人購買物業。另外對於金管局收緊按揭而引起的不滿，政府亦應參考內地對最低首期比例的限制，調低本地居民首置房屋首期比例，並調高第二套物業及豪宅按揭首期比例。香港炒風熾熱與貸款低息有密切關係，如果調高非自住物業的按揭首期比率，理應有助冷卻樓市炒風。