香港地理，一言以蔽之：「水深港阔山多平地少。」房屋及土地供应问题是香港长期的痛处。近日行政长官林郑月娥成立土地供应专责小组，再次燃起社会对房屋供应的热烈讨论。舆论主要争辩土地来源的供应问题，例如应该开发高尔夫球场和棕地还是郊野公园？除部份网民不时要求取消单程证每日一百五十人的限额外，似乎甚少人探讨如何从需求着手。
从最简单的经济学出发，面对僧多粥少的问题主要有两个方法：收税（以加价冷却市场需求过热）和配额／限购（从限制需求应对供应不足）。上届政府「辣招」连连，均是以印花税形式对短期转售及境外买家额外征税，期望抑压炒风，冷却楼市。无奈香港房地产市场存在实需求：2016 年年底空置量是总存量的3.8%，扣除总存量当中尚未获发满意纸或转让同意书的7330个单位，空置量应在3.1%左右。市场对政府打重税似乎反应不大，甚至令买家更踊跃尽快入市。何泺生教授更指政府征税其实钳制从转售而生的房屋供应，本末倒置。上届政府五年任期内，由2012年7月新班子上任起计算至2017年6月政府换届为止，私人住宅租金指数的144.8升至182.9，升幅愈26.31%；私人住宅售价指数升幅更惊人，由206.1升至336.5，急升63.27%。征税明显对冷却楼市作用有限。面对土地供应短期内无法增加，港府有必要考虑从强制配额或限购的方向管理市场过盛的需求。
对于信奉自由市场的香港而言，或许配额制度令人有政府严重干预市场的感觉。然而其实许多市场经济体都会使用配额制度达致数量限制的成果。美国对企业的废气排放就是用carbon trading的配额制进行管理、新加坡的汽车拥有权亦是透过限量拍卖定价的。
回到房地产市场，许多市场其实都对外来或非常住人口置业设有林林总总的限制。澳州就有隶属联邦政府的Foreign Investment Review Board（海外投资审核委员会）。海外投资者只能于通过审查后投资一手楼（一栋自住物业或可获豁免），审查费与物业价值挂钩。澳州透过审查机制保障二手楼市场不会需求泛滥，以配额制将海外投资限于本身入场门槛较高的一手楼，避免澳州居民的住屋需求成为纵容海外投资者炒卖活动的牺牲品。
北望神州，内地对房地产买卖的限制更加全面。由于全国发展程度不一，内地的房地产管控大多由地区政府策划，各地按其实际需求情况作出相应措施。以上海及北京为例，买家限制有当地户籍家庭及非当地户籍家庭之分。当地户籍家庭最多可买两套房地产，非当地户籍家庭在置业前需连续五年于上海／北京市缴交社会保险金或缴税，方可购入最多一套物业。除了硬性的买家条件限制外，内地政府亦有在按揭比率上做手脚。北京及上海均向已持有一套物业的房地产买家提高首期比例。在北京，购买普通住宅作第二套物业的买家首期至少须达六成、购买非普通住宅（比较高档的住宅）作第二套物业的买家首期则至少须达八成。上海买家以公积金贷款购入首套住房最低首付比例是两成至三成（取决于物业面积大小）、第二套物业或已有公积金贷款记录的买家则须缴付五成至七成的首期。提高最低首期比例的目的就是提高市民借贷「炒楼」的难度及入场门槛。值得留意，以买家的贷款纪录作购买条件其实是希望堵塞内地有夫妇离婚以博取双倍购房配额。从这个角度看可见内地对房地产管制十分全面。
相对于内地近期就房屋需求的管控，新加坡的房屋政策更着重由房屋供应分配着手。新加坡愈八成人口居于组屋，新加坡政府对购入组屋有严格要求，并不容许非本地永久居民购入组屋，同时亦对转手又许多限制。外国人到新加坡可以转向较昂贵的私人公寓。由于私人公寓是由市场控制，故此政府不会干预炒卖行为。由于大部分新加坡人都居于组屋，私人房地产市场炒卖对市民生活影响亦有限。新加坡的房屋政策反映透过限购适当分配有限资源可谓上策。
无奈香港暂时公营房屋供应与新加坡组屋相比可谓望尘莫及。有见及此，政府如若有心于短期内管理需求，必须考虑对私人市场下手，效法内地对住宅买家设限，只允许已于香港居住一定时间，未曾持有物业或只持有一套物业的香港人购买物业。另外对于金管局收紧按揭而引起的不满，政府亦应参考内地对最低首期比例的限制，调低本地居民首置房屋首期比例，并调高第二套物业及豪宅按揭首期比例。香港炒风炽热与贷款低息有密切关系，如果调高非自住物业的按揭首期比率，理应有助冷却楼市炒风。