作者︰叶刘淑仪女士 　|　 来源︰:经济通

日前，因应行政长官向政党咨询施政报告建议，新民党拜会了行政长官林郑月娥女士，递交了建议书。我们提出了数十项建议，全港性政策及地区措施均有论及，全面为市民福祉着想。当中最重要的，是我们建议如何以新思维移走目前香港面对的「三座大山」。

所谓「三座大山」，两年前林太担任政务司司长的时候已有提及，当时的「三座大山」是指强积金对冲、港铁（０００６６）票价过高与及领展（００８２３）霸权。而我自己去年参选立法会及行政长官的时候，已有推出政纲及单张，建议如何移走这「三座大山」，当时市民反应十分好，也向我反馈了不少宝贵意见。

一年过去，有关取消强积金对冲，在政府不断推动及听取劳资双方的意见下，据知劳方已经接受政府提出的方案，目前只是资方未有定论而已，相信移走强积金对冲这座大山，指日可待。至于港铁，其网络覆盖面十分广，每日为广大市民提供交通便利，不过港铁系统开始老化，讯号故障、电缆出事、服务停顿多个小时等等，让上班族烦扰不已。港铁需要面对市民的恒常诉求，持续地改善服务质素及完善票价完善机制。

＊三座大山──领展、土地房屋、医疗＊

来到２０１７年，我认为，强积金对冲及港铁已被另外两个更严峻的问题取代，目前香港面对的「三座大山」是土地房屋严重不足、医疗系统失衡，与及一直「榜上有名」的领展霸权。三者均是对香港发展有重大影响的民生问题，政府不得不面对。

尽快释放土地才能有效增加房屋供应，我们建议政府尽快释放棕地、研究释放货柜码头用地、实施限购、活化工厦等等。另一方面，政府需更有效地运用卫生署的资源，在１８区设立地区诊所，推广基层医疗，才能减轻医管局的负担；此外，医管局的架构及前线人手比例也需全面检讨。日后我将以另文讨论。

本文集中探讨持续「上榜」的领展霸权问题。

回望领展这座大山的「作恶」历史，粗略可分为两个阶段──２００３－２０１４年是「领汇」阶段，２０１４年至今则是「领展」阶段。 １４年来，领展（２０１５年前旧称领汇）的营商手法引发各种社会问题，对市民的影响愈来愈大，俨然「无王管」的恶霸。

＊初始化──领汇追求利润最大化＊

２００３年７月，房委会因面对严重财政困难，宣布把辖下１００万平方米零售设施及约１０万个泊车位分拆出售，共１８０项物业，在有关市场的占有率分别约为１１％及１６％，计划影响１﹒５万个商业租户及逾６０万名公屋居民。为了在拆售过程中减少对租户及物业市场的影响，当局建议成立一家「房地产投资信托基金」，并在香港联合交易所进行首次公开发售。

当时，有立法会议员认为房委会违反《房屋条例》第４条，香港房屋委员会需确保为居民提供生活设施的规定，公屋居民卢少兰于２００４年向高等法院提请司法覆核，领汇上市一度暂停。 ２００５年７月，终审法院认为《房屋条例》只要求房委会「确保提供」商场及停车场等设施，并无必要拥有该等设施，判房委会胜诉。

２００５年年底，领汇终于成功上市，为房委会带来３４０亿元收入。可以说，领汇的成立，是基于独特的历史因素及环境，肩负着服务超过６０万名公屋居民的责任。

可是，之后领汇漠视企业良心，只追求利润最大化，招数层出不穷，透过翻新商场大幅加租，赶走小商户，引入连锁集团，缩窄小市民购买日用品的选择；外判管理，拆售物业，只求「赚到尽」，根本无助社区经济，市民买贵货挨贵餸，生活百上加斤。

以东涌为例，东涌独有两个湿货街市均有领展管理，但外判了给大集团经营，物价昂贵不在话下，居民买餸选择少之又少，而且街市地点偏远毫不方便，很多东涌居民宁愿乘车到荃湾购买新鲜食材，都不愿在东涌挨贵餸。

照顾基层市民的基本生活及购物需要，属政府市政服务的重要部分。我认为政府应该兴建１８区「跨区龙头街市」，为市民提供购物选择。而作为短期纾困措施，政府应于天水围及东涌等未有公营街市的地区，提供免费穿梭巴士，便利居民前往邻近公营街市。

＊转捩点──证监会放宽《房地产投资信托基金守则》＊

领展问题恶化的转捩点，要数２０１４年，证监会放宽了《房地产投资信托基金守则》，让领展有机可乘，变本加厉，更加猖獗。

本来，房委会和领汇的买卖契约附设限制性契诺。一般而言，商场铺位和停车场设施不得分拆出售。不过，如房委会在有关屋村或屋苑已没有持有任何物业权益，商场铺位不可分拆出售的规定无效；如房委会在有关屋村或屋苑已卖出任何住宅单位，停车场不可分拆出售的规定则无效。

即是说，上述房委会与领汇订立的限制性契约充满漏洞，变相容许领展将物业拆骨出售给「新投资者」，出售后新投资者要怎样营运甚至再拆售，市民莫可奈何，利益没有保障。

例如，有新投资者于２０１４年１２月拆售箕湾居屋东熹苑停车场车位，令该物业成为首个遭拆骨出售的前领展物业，车位卖价高达８０万至１２０万元，拉高了区内的车位租金，车主苦不堪言。

为了确保领汇上市后有良好的企业管治，及继续提供零售及停车场设施予公屋居民使用，政府本来以多个机制加以规范，其中包括透过证监会的《房地产投资信托基金守则》及有关法例规管其运作。 ２０１４年前的《守则》规定，房地产投资信托基金只可以投资于产生定期租金收入的房地产项目。

２０１４年８月２９日，证监会放宽《房地产投资信托基金守则》，让房地产信托基金７５％的资产总值投资于产生定期租金收入的房地产项目。基金往后可以投资于空置土地及从事物业发展活动，有关的金额上限亦由资产净值的１０％，提升至基金资产总值的１０％，令房地产信托基金有能力摇身一变成为地产发展商。

有关修订使领展有更大诱因拆售旗下物业，新投资者以纯商业挂帅模式运作，转手后的新业主对商场管理及居民需要不屑一顾，于是出现车位拆骨出售、拆卸街市、任由铺位空置、卫生环境倒退及将商场改建国际学校等等问题，严重影响市民日常生活，甚至引发连串官司。

例如，领展于２０１４年５月透过公开招标，以５﹒１８亿元将华贵商场连停车场售予林子峰名下的「逸俊发展」。逸俊随即入禀高院，指业主大会通过终止房委会的管理合约，因此要求法庭颁禁制令，禁止房委会管理商场。 ２０１６年４月，高等法院驳回逸俊的申令，并颁发临时讼费令，下令逸俊支付讼费给房委会，而房委会可续任商场管理人。

２０１５年１月，领展扩大投资策略以准许物业发展及相关活动后，其业务模式有所转变，除了收购物业及为具增长潜力的物业进行资产提升外，在策略中加入出售非核心资产使资金得以循环投资，设计、建造及持有物业发展项目及重建现有物业以达致长远可持续增长。

更有什者，领展早前拆售蓝田的广田商场予新业主「友文投资」，友文投资接手后旋即通知商场内５间非牟利机构，于履行新租约时，将要在优惠租金外，额外缴付一律相等于租金八成的管理费。做法涉嫌违反限制性契约中，领汇及其后的业权继承人必须继续以优惠的租金出租该等单位，予非牟利机构作社会服务或教育用途的规定。可见领展拆售物业遗祸之深。

＊新倡议──修紧《上市规则与指引》规管领展＊

证监会于２０１４年放宽《房地产投资信托基金守则》后，领展变本加厉，以拆售物业图利，至今已出售旗下２８个物业（领展拆售物业清单，见下表），而买家往往是投资者而非营运者，当中包括于英属维尔京群岛注册的公司、多次分拆业务上市的控股公司等等。

领展刚刚在７月宣布进行策略评估，据报有意一次过招标出售逾２０个非核心物业，或将有关物业分拆上市，有关物业的价值约为１５０至２００亿元。情况令人忧虑，政府不能让领展为所欲为。

上文提及，根据２００５年终审庭在卢少兰对房委会一案的判词，出售物业予领汇，并没有违反《房屋条例》中，要求房委会「确保……提供委员会认为适合附属于房屋的康乐设施」的条文。可是如今，领展作为房托基金，已无法兑现提供基本社区设施的承诺。

我认为，行政长官应该从以下两方面入手，规管领展──

现时港交所的《上市规则与指引》设有《环境、社会及管治报告指引》，当中有关社区投资的部分，要求企业「了解营运所在社区需要和确保其业务活动会考虑社区利益」，但相关指引只要求企业作「汇报或资料披露（Ｒｅｐｏｒｔｉｎｇ）」。我认为，领展以至其他上市公司的利益与整个社会紧扣，应将相关指引改为「强制规定」，要求上市企业必须遵守（Ｃｏｍｐｌｉａｎｃｅ），即纳入上市规则的一部分。若违反相关守则，港交所应予以警告，甚至考虑停牌处分。

另一方面，要求证监会收紧《房地产投资信托基金守则》，回复过往做法，规定领展这类房托基金只可以投资于产生定期租金收入的房地产项目，为投资者提供稳健回报。证监会亦应参考海外监管经验，要求房托基金披露管理人所收取的费用是否与公司营业额或买卖物业的开支挂勾，以免房托基金只顾将利润最大化，不断拆售，甚至将资产包装成新房托基金上市，罔顾社区需要。

我会继续向政府及证监会跟进上述建议，务求早日移走领展这座大山。